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財産評価額を減少させる

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相続税法では各遺産の評価方法が細かく定められていますが、同じ土地でも自分で使っているか貸しているかで大きく評価額が異なりますので、遺産の中身を吟味して評価額を減少させる手立てを打つことも有効な対策です。

評価額を減少させる方法はさまざまであり、そのすべてを記載することは難しいのですが、一例を挙げるとすれば、次のような対策が考えられます。

不動産に関する評価額減額の方法

更地を賃貸することで、賃借権分だけ評価が下がります

土地を更地のまま貸付を行うことで、私が住んでいる菊川市では、ご自身がその土地を利用している(これを自用地といいます)のに対して、30%若しくは40%評価額が下がります。

これは、通常その地域では土地を借りている側に借地権という権利が30%若しくは40%設定されていると考えられるために、その割合だけ土地の評価を下げるというものです。

土地を貸す場合には定期借地という方法で貸す方法もありますので、この場合には自用地価額から土地定期借地権価額を差し引いた金額か、自用地価額に残存期間に応ずる割合を考慮した金額のいずれか低い価額で評価することになっていますので、同じく評価を下げる効果があります。

この定期借地という土地の賃貸方法であれば、契約期間満了時には更地にして返還してもらえますので、借主がその土地に居座るようなことになりません。

このように期間を定めない賃貸契約でも定期借地でも、評価額を下げられますので、借りたいという方がいるようであれば、利用しない手はないと思います。

建物の固定資産税評価額による評価は建築額よりも低いので、
建物を建築することで現金預金を所持しているよりも評価が下がります

建物の評価額は、5月に市役所から届く固定資産税通知書に記載されている、固定資産税評価額で評価することになっています。

この固定資産税評価額は、建物を建築してから数か月後に市役所の担当者が家屋の評価を行うためにやってきて決定されるのですが、おおむね建築額の7割前後となるのが通常です。中には建築額の6割と評価されることもあるようです。

従って、もし家の建て替えが必要ならば、建物を建築することで預金を持っているよりも3割評価が減少することになるのです。

もちろん、建物は年数が経てば評価額が徐々に下がっていきますので、相続開始時点ではさらに評価額が下がっている可能性が高くなります。

アパート経営することで、土地と賃貸用建物の評価が下がります

この方法は、住宅建設会社等が新聞紙上やチラシを使ってセミナー開催を周知しているので、ご存じの方も多いと思います。

しかし、個人的にはこの方法はお奨めしていません。

アパートを建築する土地があり、アパート建築資金がある方は、静岡県内で借地権割合が30%のところにある土地であれば貸家建付地という利用区分になり土地の評価額が9%下がります。そして、預金が建物に化けますから預金を所有しているよりも3~4割評価額が下がり、更にアパートは貸家ですから借家権という権利が借主にあるとされるので、静岡県内であれば30%建物評価額が下がりますので、大いに節税効果が期待されます。

しかし、アパートを建築する土地がない方で、借地してアパート建築を考えている方は絶対にやってはいけない方法だと考えております。

借地にアパートを建築したら、借地料は経費として認められますから、アパート収入から差し引くことで不動産所得は減り、一見有利に見えます。しかし、建物を借地の上に一度建築してしまったら、他の土地に移動することは難しくなりますので、建物がある以上は土地を借り続けなければなりません。アパート経営が上手くいかなくなっても、建物を散り壊すか土地の貸主に譲り渡さない限り、土地を借り続ける必要があります。散り壊すにも費用がかかりますし、土地の貸主に譲り渡すといっても二束三文の価額になってしまいます。

また、アパート底地の購入に借入金を使ったり、アパート建築資金に借入金を使うことも奨められません。私の住んでいる菊川市でもアパートが沢山出来ていますが、全室入居しているところは少ない状況です。また、鉄筋コンクリート造りのアパート(賃貸マンション)を建てた方で、修繕が必要になったり、家賃の値下げをせざるを得ない状況になってきたものの、借入金の返済は通帳から自動で引き落としされますから、資金的にも厳しくなっている方がいらっしゃいます。

静岡の多くの地域で住宅供給状況は過剰であり、空き家・空き店舗が多いのが現状です。そして、当初の家賃設定どおりの収入は保障されているわけではありませんので、バラ色のようなアパート経営の収支計画書に目がくらんでアパートを建築して不労所得を得ようという目論見が、一寸先が見えない現在の情勢ではギャンブルと同じことだと考えてください。

もし、アパート経営が上手くいかなくても、アパート建設会社や融資してくれた金融機関は痛い目にあいません。金融機関もアパートとアパートの底地に抵当権をつけるでしょうから、最後は金融機関の手に渡るだけです。痛い目に合うのはあなたですから、カジノに行ってギャンブルをやるのと同じだと割り切って、自己責任でアパート経営をするのであれば、それも良いでしょう。

有価証券に関する評価額減額の方法

自社株評価の評価を下げるための措置を
取ります

会社経営をされている方は、会社の株式も遺産として評価しなければなりませんが、未上場株式の評価については、複雑な手順を踏んでいかなければ評価を算定できませんので、こちらで詳細の説明は行いません。(未上場株式の評価についての詳細はこちらをクリックしてください)

しかし、その評価の過程で類似業種比準方式という方法で1株当たりの「配当金額」と「利益金額」、「純資産価額」の3つの要素についての判定があります。この判定に当たり、3つの要素のうち2つ以上が0円という場合には、評価額が高くなってしまう可能性があるのです。

昭和の時代から事業を営んできた会社は、高度経済成長期の恩恵を受けてかつては利益を沢山計上していた時期があると思います。しかし、平成に入ってバブルがはじけてからは業績が思わしくなく、ここ数年は赤字続きであり、配当金の支払もしていないような会社があると思います。おそらく、高度成長期における利益を内部留保していたり、ずっと所有している土地については含み益がある会社が多いのではないのでしょうか。

このような会社は、先の類似業種比準方式における1株当たりの「配当金額」と「利益金額」、「純資産価額」の3つの要素のうち、「配当金額」と「利益金額」については0円となり、「純資産価額」のみが該当することで、「比準要素数1」という会社に該当することになります。

このような判定がなされると、原則として該当する会社の純資産価額によって評価しなければいけなくなります。純資産価額とは相続税評価額によって計算した金額であり、たとえ国内の類似業種の株価が低くても、そのような経済情勢は加味してもらえなくなってしまいます(あくまでも原則であり、もう一つの方法もありますが、詳細はこちらのページで確認してください)。つまり、現在のように景気が低迷している中でも、経済情勢にあった株価に下げてもらえない可能性があるのです。

このようなことにならないためには、「配当金額」と「利益金額」のいずれかを0円評価としないようにすることです。とすれば、対応策としては「配当金額」を0円にしない方法しか残されていません。

つまり、たとえ業績が悪くても、すずめの涙程度の配当でもいいので配当することで、このような事態に陥らなくすることも相続税対策の一つです。

保険を使った評価額減額の方法

生命保険に加入することで、相続税の生命保険金の非課税制度を利用できるようになり、現金を所持しているよりも評価額を下げられます

生命保険金にも現在では、さまざまな商品が存在します。

保険に加入するための保険金と受取保険金の額がほとんど変わらないような商品もありますが、これは現金預金を保険金という財産に変えたにすぎないものですが、相続税の非課税枠を利用できる商品として十分に利用価値はあります。

また、契約者と被保険者がご自身で受取人が相続人とした保険金の契約について、契約数年目に払込保険料に近い解約返戻金が立ち上がる保険であれば、多額の解約返戻金が立ち上がる1年前の解約返戻金額で相続人に贈与もしくは買い取ってもらう方法があります。これにより、ご自身がお亡くなりになった場合、その保険契約は被保険者であるご自身が亡くなったことにより、保険金が支払われますが、契約書と受取人は相続人ですから、相続税の対象にはなりません。

それならば、契約書と被保険者がご自身とした保険について、受取人を相続人以外の孫にすることもできますが、その場合の課税関係はどうなるのでしょうか。そもそも、民法上では死亡に伴い受け取る保険金は、遺産対象にはなっていないものの、相続税法においてその民法上の規定に修正を加えて、相続人が受け取る保険金には非課税枠を設けた上で、相続財産に取り込んでいるのです。しかし、あくまでも相続人が受け取る場合ですから、相続人でない者が受け取った場合には遺産にもならずに、受取人固有の債権として把握されるのみだから、相続税は関係ないのではと考える方もいらっしゃると思います。しかし、相続税法上はそのような場合は「遺贈」として取り扱います。更に保険金の非課税枠を使えずに、孫の相続税は2割加算となってしまいます。

このように、保険は使い方によって、有利にも不利にも働く「両刃の剣」ですので、対処する際には保険に詳しい税理士や保険会社の営業の方に相談をかけてください。

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