相続税の節税対策

贈与税といった場合には、この暦年贈与と相続時精算課税による贈与、そして平成２５年に新設された教育資金贈与の３種類があります。

暦年贈与とは、１月１日から１２月３１日までの間に、１人の者が１人以上から贈与を受けた場合に、受け取った総額に対してかかる税金のことを指します。

この暦年贈与には、次の２つの特例がありますので、この特例を上手に使うことで贈与税額を抑えることができます。

住宅資金の贈与は、暦年課税贈与にも相続時精算課税贈与にもあります。

暦年課税の贈与の場合、平成２５年現在の法律では、20歳以上の者が平成26年12月31日までの間に、直系尊属（父・母・祖父・祖母）から住宅取得資金の贈与を受けた場合に、取得する住宅の種類や贈与する年によって次のように定められています。

婚姻期間が２０年以上の配偶者に対して、居住用の不動産（土地等及び家屋）、またはその取得資金を贈与した場合に、贈与した財産の課税価格から2,000万円を控除することが出来るというものです。

贈与税の基礎控除額である110万円を加えれば、2,110万円まで贈与税は非課税となりますが、贈与税の申告書は必ず税務署に提出しなければなりません。

平成２５年から、教育資金としての贈与として3,000万円が、孫やひ孫が３０歳になるまでに教育関連資金として利用することを前提に非課税となるという制度です。そして、この資金管理を金融機関に一任して、必要資金の払い出しの手続きを行うことが必要となります。

元来、生活資金や教育資金というものを子供や配偶者に渡しても、税金はかからないというのが原則です。つまり、毎日の生活費を配偶者に渡したり、遠方で一人暮らしをする大学生の子供に生活費や大学の授業料を渡しても、そこには贈与税がかけられるということはないということです。

相続時清算課税制度とは、年齢６５歳以上の人（平成２７年１月１日以降は６０歳以上に引き下げられる）が、自分の相続人に当たる２０歳以上の子（平成２７年１月１日以降は年齢制限が取り払われ、子あるいは孫であれば良い）に対して贈与をした場合に、受贈者（贈与を受けた人）が相続時精算課税制度を選択する旨の書類と贈与税申告書を税務署に提出すれば、２，５００万円までの贈与については贈与税が課税されないというものです。

そして、一度相続時精算課税制度を選択したら、暦年課税は受けられませんので、その後の贈与は金額の多寡にかかわらず、すべて申告する必要が出てきます。

但し、贈与者が死亡した際には、像族時精算課税制度を使って贈与した財産は、相続財産に加算されて臓側税の課税対象になります。

従って、相続財産に相続税がかからない方や、贈与財産の値上がりが期待できるといった資産でなければ、お奨めしません。

建物の評価額は、５月に市役所から届く固定資産税通知書に記載されている、固定資産税評価額で評価することになっています。

この固定資産税評価額は、建物を建築してから数か月後に市役所の担当者が家屋の評価を行うためにやってきて決定されるのですが、おおむね建築額の７割前後となるのが通常です。中には建築額の６割と評価されることもあるようです。

従って、もし家の建て替えが必要ならば、建物を建築することで預金を持っているよりも３割評価が減少することになるのです。

もちろん、建物は年数が経てば評価額が徐々に下がっていきますので、相続開始時点ではさらに評価額が下がっている可能性が高くなります。

この方法は、住宅建設会社等が新聞紙上やチラシを使ってセミナー開催を周知しているので、ご存じの方も多いと思います。

しかし、個人的にはこの方法はお奨めしていません。

アパートを建築する土地があり、アパート建築資金がある方は、静岡県内で借地権割合が30％のところにある土地であれば貸家建付地という利用区分になり土地の評価額が9％下がります。そして、預金が建物に化けますから預金を所有しているよりも3～4割評価額が下がり、更にアパートは貸家ですから借家権という権利が借主にあるとされるので、静岡県内であれば30％建物評価額が下がりますので、大いに節税効果が期待されます。

しかし、アパートを建築する土地がない方で、借地してアパート建築を考えている方は絶対にやってはいけない方法だと考えております。

借地にアパートを建築したら、借地料は経費として認められますから、アパート収入から差し引くことで不動産所得は減り、一見有利に見えます。しかし、建物を借地の上に一度建築してしまったら、他の土地に移動することは難しくなりますので、建物がある以上は土地を借り続けなければなりません。アパート経営が上手くいかなくなっても、建物を散り壊すか土地の貸主に譲り渡さない限り、土地を借り続ける必要があります。散り壊すにも費用がかかりますし、土地の貸主に譲り渡すといっても二束三文の価額になってしまいます。

また、アパート底地の購入に借入金を使ったり、アパート建築資金に借入金を使うことも奨められません。私の住んでいる菊川市でもアパートが沢山出来ていますが、全室入居しているところは少ない状況です。また、鉄筋コンクリート造りのアパート（賃貸マンション）を建てた方で、修繕が必要になったり、家賃の値下げをせざるを得ない状況になってきたものの、借入金の返済は通帳から自動で引き落としされますから、資金的にも厳しくなっている方がいらっしゃいます。

静岡の多くの地域で住宅供給状況は過剰であり、空き家・空き店舗が多いのが現状です。そして、当初の家賃設定どおりの収入は保障されているわけではありませんので、バラ色のようなアパート経営の収支計画書に目がくらんでアパートを建築して不労所得を得ようという目論見が、一寸先が見えない現在の情勢ではギャンブルと同じことだと考えてください。

もし、アパート経営が上手くいかなくても、アパート建設会社や融資してくれた金融機関は痛い目にあいません。金融機関もアパートとアパートの底地に抵当権をつけるでしょうから、最後は金融機関の手に渡るだけです。痛い目に合うのはあなたですから、カジノに行ってギャンブルをやるのと同じだと割り切って、自己責任でアパート経営をするのであれば、それも良いでしょう。